임대차 계약갱신청구권 중도 해지 기간 및 행사 방법 3가지

임대차 계약갱신청구권 중도 해지 가능할까요?

‘임대차’란 한 사람이 목적물을 사용 및 수익할 수 있게 하고, 상대방은 그 대가로 차임을 지급한다고 약정하여 성립하는 계약입니다. 이때 목적물을 사용 및 수익하게 하는 사람이 ‘임대인’이고, 이에 대한 대가를 지급하고 목적물을 사용하는 사람을 ‘임차인’이라고 합니다. 쉽게 말해서 임대인은 집주인이고, 임차인은 세입자라고 할 수 있죠.

이번 글에서는 계약갱신청구권이란 뜻을 잠시 알아본 후, 임대차 계약갱신청구권 행사 방법과 계약갱신청구권 중도 해지 기간을 정리해 보겠습니다.

계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권 행사 방법
계약갱신청구권 중도 해지 기간

계약갱신청구권이란?

임대차 계약갱신청구권이란 임대차 만료 기간이 다가올 때 임차인이 임대인에게 계약을 갱신해 달라고 청구할 수 있는 권리입니다. 간단하게 ‘갱신청구권’이라고 표현하기도 합니다.

현재 우리나라의 주택임대차보호법에 따르면 계약갱신청구권이란 개념을 아래와 같이 규정하고 있습니다.

▣ 주택임대차보호법 제6조 (계약의 갱신)

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

② 제1항의 경우, 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

법률 내용이 길어서 다소 이해하기 어려우실 수 있는데요. 임대차 계약이 갱신되는 경우를 임대인 입장과 임차인 입장으로 나눠서 간단히 정리해 봤습니다.

임대인 입장
– 임차인에게 갱신 거절을 통지하지 않은 경우
– 계약조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않는다고 통지하지 않은 경우 (즉, 계약조건을 바꿔야 갱신할 것이라고 알리지 않았으면 자동으로 계약이 갱신됨)
임차인 입장
– 계약기간 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우 → 양쪽 다 아무런 연락이 없으면 자동으로 계약이 갱신되는 ‘묵시적 갱신’이 됨

만약 임차인이 계약갱신청구권을 사용하겠다고 하면 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거절할 수 없습니다. 계약갱신 시 임대인은 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 최대 5%만 올릴 수 있고, 임대료를 증액하면 이에 맞게 다시 계약서를 작성합니다.

단, 아래의 경우에 해당하면 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓이나 그 외 부정한 방법으로 임차한 경우
서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우
임차인이 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 중대한 과실 및 고의로 파손한 경우
임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 주택의 점유를 다시 해야 하는 경우
임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
그 외 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 사유가 있는 경우

＊차임 : 물건을 빌려 쓰고 치르는 값
＊멸실 : 물건, 가옥 등이 재난에 의해 그 가치를 잃어버릴 정도로 심하게 파손됨

계약갱신청구권 행사 방법

그렇다면 임차인 입장에서 어떻게 계약갱신청구권을 사용해야 할까요? 아래에서 계약갱신청구권 행사 방법의 핵심을 짚어보겠습니다.

❶ 행사 기간

계약갱신청구권 행사 방법에서 가장 중요한 것은 바로 이 권리를 행사하는 기간입니다. 주택임대차보호법 제6조에 명시된 기간과 동일하게 임대차 계약 만료 2~6개월 전에 이를 사용해야 합니다.

❷ 사용 횟수

임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한해 사용할 수 있습니다. 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

❸ 임대인 통보

계약갱신청구권 행사 방법 중 연락 수단은 정해진 바가 없습니다. 구두, 전화, 문자(카카오톡 포함), 이메일 등 임차인이 계약갱신을 할 것이라는 의사를 명확히 전달할 수 있다면 그 방법은 상관없습니다. 가급적이면 이에 대한 임대인의 답장 및 답변까지 받아두는 것이 좋습니다.

계약갱신청구권 중도 해지 기간

‘중도 해지’란 계약에 따라 일이 진행되는 도중에 계약 당사자 한쪽의 의사 표시에 의해 계약에 기초한 법률관계를 말소하는 일입니다. 즉, 계약갱신청구권 중도 해지는 갱신청구권을 행사한 후 계약기간이 끝나기 전에 이를 해지하는 일입니다.

일반적으로 임대인의 목적물을 사용하는 임차인이 계약갱신청구권 중도 해지를 하는 경우가 많습니다. 이전과 동일한 조건으로 계약갱신을 해놓고 왜 중도 해지를 하냐고 생각하실 수도 있는데요. 대부분 월세는 1년, 전세는 2년 단위이기 때문에 각자의 사정에 따라 이사 갈 시기가 다르기 때문입니다.

예를 들어 전세집에 살다가 청약이 되어 입주를 기다리는 사람이 있다고 해봅시다. 입주까지 약 1년 남았다고 하면 전세 계약갱신청구권을 사용한 후에 1년만 살다가 중도 해지를 하고 나가야 하는 것입니다. 기본 계약기간인 2년을 못 채우고 나가야 하는 것이죠.

아래에서 많은 분이 궁금해 하시는 임대차 계약갱신청구권 중도 해지와 관련된 내용을 정리해 봤습니다.

＊복비 = 부동산 중개수수료

❶ 중도 해지가 가능한 기간

주택임대차보호법에 따르면 계약갱신으로 인한 임대차 존속기간은 2년입니다. 그러나 임차인은 언제든지 계약갱신청구권 중도 해지가 가능하고, 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다. 즉, 계약갱신청구권을 사용하고 3개월이 지나면 그 즉시 계약이 종료되어 임대인은 임차인에게 임차보증금을 반환해줘야 합니다.

단, 계약갱신청구권을 사용하지 않은 최초의 계약기간에는 위 내용이 해당하지 않습니다. 이 경우엔 2년을 채워야 하는 것이 원칙이며, 부득이하게 계약기간 도중에 이사 가야 한다면 다음 세입자를 구하고 나가도록 적극 협조해야 합니다. 따라서 최초 계약기간 2년이 지난 후, 계약갱신을 한 경우에만 중도 해지가 가능한 3개월이 적용됩니다.

❷ 중도 해지 후 복비 부담

위 기간에 따라 계약갱신청구권 중도 해지가 되면 그때 계약은 바로 종료되는 것입니다. 따라서 다음 세입자를 구해야 하는 임대인의 복비를 의례상 부담해줄 필요는 없는 것입니다.

단, 중도 해지 의사를 밝힌 후 계약이 종료되는 3개월을 유지할 수 없는 상황이라면 이는 임차인이 계약기간을 못 채운 것이므로 합의 해지로 보아서 해지를 원한 쪽에서 복비를 부담해야 할 수 있습니다.

❸ 묵시적 갱신도 동일한 효과

앞서 임대차 계약기간 만료 전에 임대인, 임차인 모두 서로에게 연락을 안 했으면 묵시적 갱신이 된다고 말씀드렸습니다. 이는 세입자의 주거 안정을 위해 새로이 개정된 법안 중 하나로서, 이때도 계약갱신청구권을 행사한 때와 마찬가지로 계약 도중에 해지를 요구할 수 있습니다.

참고로 계약갱신청구권을 사용한 경우엔 다시 계약서를 작성하지만, 별다른 말 없이 동일한 계약조건 및 기간이 시작된 묵시적 갱신은 다시 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 임차인이 전세 대출을 받을 때 은행에서 새로운 전세계약서를 요구하는 경우가 있는데, 이때만 계약서를 다시 작성하면 됩니다. (기존 전세 대출이 있었다면 단순히 대출기간을 연장하면 됨)

지금까지 계약갱신청구권 행사 방법, 계약갱신청구권 중도 해지 등을 알아봤습니다.

참고로 임대인이 요구해서 새로 계약서를 작성했다면 임차인은 무엇을 해야 할까요? 묵시적 갱신이 된 경우엔 다시 계약서를 작성할 필요가 없지만, 새로 계약서를 작성해야 하는 상황이라면 확정일자를 받은 이전 계약서를 잘 갖고만 있어도 기존의 대항력, 우선변제권은 유지됩니다.

따라서 계약서를 새로 쓴다고 하여 임차인이 따로 해야 할 것은 딱히 없습니다. 개인의 상황에 따라 기존 전세대출이 있다면 은행에 대출기간을 미리 연장하는 것만 챙기시면 됩니다.

다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂

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