등기부등본 보는 법 3단계 및 열람 방법

등기부등본 보는 법, 함께 살펴볼까요?

‘부동산’이란 토지와 그 정착물을 의미합니다. 우리가 일반적으로 말하는 부동산이란 상가, 주택 등을 의미하는데요. 부동산에 관한 내용이 기재된 문서를 등기부등본이라고 합니다.

쉽게 이해해 보자면 주민등록증을 떠올리면 됩니다. 주민등록증은 대한민국 국민으로서 국내에 주소를 두고 거주하는 주민임을 증명하는 증명서고, 주민등록등본은 주민등록 원본을 복사한 증명 서류입니다. 이와 마찬가지로 부동산 등기부등본도 해당 부동산에 대한 정보를 알 수 있는 서류인데요.

이번 글에서는 등기부등본이란 어떤 것인지 먼저 알아본 후, 등기부등본 열람 방법과 등기부등본 보는 법을 정리해 보겠습니다.

등기부등본이란?
등기부등본 열람 방법 7단계
부동산 등기부등본 보는 법 3단계

등기부등본이란?

등기부등본이란 등기와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서입니다. 일반적으로 우리가 일상에서 말하는 등기부등본이란 부동산에 관한 권리 관계를 적어둔 등기부를 복사한 증명 문서라고 할 수 있습니다.

여기서 ‘등기’란 국가기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 권리관계를 적는 것이고, ‘등본’이란 원본의 내용을 베껴놓은 것입니다. 이에 따라 등기는 부동산에 관한 권리 변동의 요건이 됩니다.

부동산은 그 내역을 확인하지 않으면 소유를 확인하기 힘들므로 등기부로 관리하도록 하고 있습니다. 따라서 등기부등본은 그 내역이 궁금한 부동산이 있다면 누구나 국가기관에 수수료를 내고 열람 및 발급이 가능합니다.

등기부등본 열람 방법 7단계

❶ 인터넷등기소 → 부동산등기 [열람/발급] 클릭

☞ 바로 가기

❷ 부동산 주소 검색

❸ 부동산 소재지번 및 동호수 선택

❹ 한번 더 부동산 소재지번 및 동호수 확인 → 우측의 [선택] 클릭

❺ 등기기록 유형 선택 후 [다음] 클릭

❻ 주민등록번호 공개 여부 선택 후 [다음] 클릭

❼ 결제 → 등기부등본 열람 완료

등기부등본 열람 수수료 : 700원
등기부등본 발급 수수료 : 1,000원

부동산 등기부등본 보는 법 3단계

부동산 등기부는 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재된 문서입니다. 이 문서를 보면 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 현황과 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 설정 여부를 알 수 있습니다. 아래에서 등기부등본 보는 법을 항목별로 알아보겠습니다.

❶ 표제부

등기부등본 보는 법 중 가장 위에 있는 표제부는 부동산의 소재지와 현황이 기재되어 있습니다. 표제부는 아래와 같이 4가지 항목으로 나뉘어집니다.

1. 집합건물의 표제부는 1동 건물에 대한 표시

집합건물 1동 건물의 표시입니다. 등기 순서, 접수 날짜가 나와있고 건물 위치, 명칭, 번호, 구조, 층수, 용도, 면적 등이 나옵니다. 여기서 건물 종류를 꼭 확인하세요!

2. 대지권 목적인 토지에 대한 표시

집합건물이 속한 토지의 표시입니다. 소재지 지번, 토지 지목, 면적 등이 나옵니다. 토지 지목이란 토지 목적으로써 예를 들어 대지, 공장용지, 학교용지, 공원, 도로, 하천 등이 있습니다. 토지 거래 시에는 꼭 등기부등본 보는 법에서 이 부분을 확인해야 합니다.

3. 전유부분 건물 표시

집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시입니다. 건물 번호란에 층, 호수가 나오고 건물 내역에 면적 등이 나옵니다. 여기 나오는 면적이 바로 ‘전용면적’이며, 이는 공급면적 또는 분양면적보다 적습니다. 이 항목에서 건물 번호를 정확히 확인하세요.

4. 대지권 표시

집합건물이 속한 대지 중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시입니다. 대지권 종류란에 대지권의 대상이 되는 권리가 표시되며, 일반적으로 소유권 대지권입니다. 대지권 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율을 표시합니다.

만약 건물이 차지한 땅이 100평인데 지분이 1/5라면 이 집 몫의 땅은 20평이 됩니다.

❷ 갑구

갑구는 소유권과 관계된 사항이 기재되어 있습니다. 순위번호, 등기 목적, 접수일 등기 한 이유 권리자 등을 확인할 수 있습니다. 등기 순서대로 나오므로 마지막에 현재 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다. 참고로 토지나 건물을 공유할 수도 있는데 단독 소유면 ‘소유자’, 공동 소유면 ‘공유자’라고 나오고 지분이 표시됩니다.

등기부등본 보는 법에서 갑구의 소유자는 기본적으로 확인해야 할 정보입니다. 만약 갑구에 가등기, 가처분, 가압규, 압류, 경매, 예고등기 등 다른 등기가 있으면 소유권의 분쟁 가능성이 있으니 꼭 주의해야 합니다.

여기서 순위 번호에 나오는 등기 순서는 곧 권리의 우선순위를 의미합니다. 만약 최근에 소유권 변동이 자주 발생한 경우, 상속 받아서 진짜 소유권자인지 의심스러운 경우 등은 등기부상의 소유자여도 나중에 진정한 소유자 여부로 분쟁이 생길 수 있으니 특히 주의해야 합니다.

❸ 을구

을구는 소유권 이외 권리가 기록되어 있습니다. 여기에는 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등의 권리가 표시됩니다. 갑구와 등기부등본 보는 법은 비슷하지만 전세 계약을 체결하는 분들은 을구에서 근저당(융자)가 있는지 꼭 확인해야 합니다.

예를 들어 부동산 등기부등본의 을구에 채권최고액이 1억 2,000만 원 가량 있다면 실제 채권액은 약 1억 원이라고 보면 됩니다. 이는 실제 채권액의 120~130%를 채권최고액으로 설정하기 때문입니다. 근저당이 설정되어 있으면 제3자 또는 근저당권자의 부동산 경매 시 낙찰 예상금액을 따져서 전세 계약을 체결해도 안전한지 확인해야 합니다.

부동산 경매 시 낙찰 예상금액을 알아보려면 해당 부동산과 비슷한 건물의 감정가, 낙찰가율을 인터넷이나 부동산 언론 매체 등에서 찾아보시길 권합니다.

결론적으로 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매 시 낙찰 예상금액보다 적어야 세입자(임차인)가 안전하다고 볼 수 있습니다. 참고로 전세금으로 융자의 일부를 갚아서 채권최고액을 줄이도록 계약 시 요구할 수 있습니다.

＊채권최고액 : 채권자가 배당 시 행사할 수 있는 최대 금액

지금까지 등기부등본 열람 방법, 등기부등본 보는 법 등을 알아봤습니다.

부동산 거래는 거금이 오가기 때문에 안전한 거래를 위해 꼭 부동산 등기부등본을 사전에 잘 확인해야 합니다. 철저한 권리분석을 위해선 등기부등본 열람 및 발급이 필수이며, 일반인도 누구나 쉽게 열람 및 발급할 수 있으니 미리 확인하시길 바랍니다.

토지, 아파트, 연립주택 등의 집합건물은 부동산의 소재 지번, 집합 건물의 동·호수를 입력하면 바로 발급할 수 있습니다. 다만 단독주택은 부동산 등기부등본뿐만 아니라 토지 등기부등본도 같이 발급 받으시길 바랍니다.

다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂

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