저당권 근저당권 차이 4가지 및 설정, 행사 절차

저당권 근저당권 차이, 간단하게 정리!

‘저당’이란 사전적으로 동산, 부동산을 채무 담보로 잡거나 담보로 잡힌다는 의미입니다. 참고로 여기서 ‘담보’란 채무 불이행 때 채무 변제를 확보하는 수단으로 채권자에게 제공하는 것입니다. 즉, 채무를 변제해야 담보를 돌려 받을 수 있다는 것이죠.

이번 글에서는 이와 관련된 저당권 뜻과 저당권 설정 방법을 먼저 알아본 후, 저당권 근저당권 차이를 쉽게 정리해 보겠습니다.

저당권 뜻
저당권 설정 및 행사 절차
저당권 근저당권 차이

저당권 뜻

저당권 뜻은 채권자가 채무자 또는 제3자로부터 점유를 옮기지 않고 그 채권 담보로 제공된 목적물에 대해 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 약정담보물권입니다.

좀 더 간단히 말씀드리자면 저당권 뜻은 채무가 이행되지 않았을 때 채권자가 저당물에 대해 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리라고 할 수 있습니다. 저당권은 질권과 달라서 목적물을 유치하지 않고 저당권 설정자는 계속 사용 및 수익할 수 있습니다.

다만 저당권은 앞서 말씀드린 것처럼 점유를 수반하지 않습니다. 따라서 등기가 있어야 성립할 수 있으며, 대부분 부동산에 한정되므로 목적물의 범위가 좁습니다. 그래도 요즘에는 등기 기술이 발전되면서 목적물의 범위가 넓어지고 있으며, 각종 재단, 자동차, 항공기 등에도 적용할 수 있습니다.

저당권 설정 및 행사 절차

앞서 저당권 설정은 반드시 등기(등록)가 필요하다고 말씀드렸습니다. 그래야 등기 순서에 따라 우선변제를 받을 수 있습니다. 단순히 부동산 문서만 갖고 있다고 해도 이는 아무런 권리가 없습니다. 즉, 문서만으로는 담보의 효과가 없다는 것입니다.

따라서 더 안전하게 가려면 저당권 설정 등기를 해야 합니다. 만약 약속한 때에 채무를 변제하지 않는다면 부동산을 경매하여 자기 돈을 우선적으로 회수할 수 있습니다. 그러니 늦기 전에 저당권 설정 등기를 해야 하고, 이에 응하지 않으면 저당권 설정 등기 청구 소송을 제기해야 합니다.

아래에서 저당권 행사 절차를 간단히 살펴보겠습니다.

❶ 경매 신청

앞서 저당권 설정 후, 채무 불이행 시 부동산을 경매한다고 말씀드렸는데요. 경매 신청은 서면으로 해야 하고, 부동산 관할 지방법원에 신청서를 제출하면 됩니다.

❷ 개시 결정

경매 신청이 적법하다고 판단되면 관할 법원은 경매 개시 결정과 부동산 압류를 명합니다. 여기서 압류는 압류 결정이 채무자에게 송달된 경우 또는 촉탁에 의해 경매 개시 결정의 등기가 된 경우에 효력이 발생합니다.

❸ 부동산 평가

경매 개시가 결정되면 법원은 감정인에게 부동산을 평가하게 합니다. 그 평가액을 토대로 최저 매각 가격을 정합니다.

❹ 매각기일 결정

법원은 매각기일, 매각결정기일을 정해서 이를 공고합니다. 이에 따라 매각이 진행됩니다.

❺ 매각 허가 결정

경매에서 최고가 신청인이 정해지면 법원은 매각결정기일에 매각의 허가 여부를 결정합니다. 매가 허가 결정이 확정되면 법원은 대금 지급기한을 정해서 대금을 납부하라고 명합니다.

❻ 매각대금 지급

매수인이 매극대금을 지급하면 법원은 배당기일을 정합니다. 이때는 이해관계인과 배당을 요구한 채권자를 소환 및 심문하여 배당표를 확정하고, 이에 따라 배당을 실시합니다.

만약 매수인이 대금 지급기일에 의무를 이행하지 않았을 경우, 법원은 직권으로 재매각을 명해야 합니다.