전세권 설정이란? 단점 3가지 및 등기 절차

전세권 설정이란 무엇일까요?

부동산 계약 형태는 여러 종류가 있지만, 다른 나라에서는 잘 찾아보기 힘든 임대차 계약 형태가 있습니다. 바로 우리 나라에서는 매우 흔한 ‘전세 제도’인데요. 매달 임대인에게 월세를 주는 월세 제도와 달리 전세 제도는 월세 보증금보다 더 높은 보증금을 입주일에 한꺼번에 임대인에게 주고, 계약이 종료하면 반환 받는 제도입니다.

이번 글에서는 전세권 설정이란 어떤 것인지 알아보며 전세권 설정 단점, 전세권 등기 방법을 정리해 보겠습니다.

전세권 설정이란?
전세권 설정 단점 3가지
전세권 등기 절차

전세권 설정이란?

전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용 및 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환 받는 권리입니다. 즉, 전세 계약을 맺은 임차인이 가지는 권리지요.

현행 민법상 전세권은 등기를 한 전세권에 한하며, 등기하지 않은 채권적 전세권은 민법상 임차권으로서 임대차계약에 관한 규정이 적용되지만 미등기 전세권자는 주택임대차보호법에 의해 보호를 받습니다. 참고로 전세권 목적물은 부동산이지만, 농경지는 전세권 목적으로 하지 못합니다.

그렇다면 전세권 설정이란 무슨 의미일까요?

전세권 설정이란 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자간 합의에 다라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것입니다. 이는 반드시 등기해야 효력이 발생하며, 임차인은 임대인의 동의 없이 맘대로 전세권 설정을 할 수 없습니다.

임차인 입장에서 전세권 설정이란 확정일자, 입주, 전입신고 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력을 가집니다. 전세권을 설정한 임차인은 임대인이 동의 없이 전세권을 양도하거나 전전세를 할 수도 있습니다. 그러나 확정일자만 받았다면 양도, 전전세는 반드시 임대인의 동의를 얻어야 합니다.

전세권 설정이란 임대인의 협력 없이는 불가능하며, 확정일자를 받는 것보다 많은 비용이 듭니다. 반면에 확정일자는 행정복지센터(구 주민센터)에서 계약서만 있어도 임대인의 동의 없이 바로 받을 수 있죠. 전세권 설정은 계약서 작성 시 특약에 ‘임대인은 전세권 설정에 동의한다.’ 정도만 넣으면 됩니다.

아래에서 전세권 설정이란 어떤 단점을 가지는지 정리해 보겠습니다.

전세권 설정 단점 3가지

❶ 임대인 동의 필요

앞서 말씀드렸지만 전세권 설정을 하려면 임대인의 동의가 필요합니다. 임대인의 동의를 구하지 않고 임차인이 마음대로 전세권 설정을 할 수는 없습니다.

사실 현실적으로 말씀드리자면 전세권 설정을 해주는 임대인이 많지는 않습니다. 앞서 말씀드린대로 전세권 설정은 추후에 부동산을 반환하면서 전세금을 반환 받을 권리인데요. 부동산 시장의 분위기상 전세 세입자(임차인)가 잘 구해지지 않을 때는 현 세입자에게 전세금을 돌려주기 힘들어질 수 있습니다. 보통 다음 세입자에게 보증금을 받아서 반환하니까요.

그러니 계약 종료일이 다가올수록 전세 보증금 반환을 위해 돈을 마련해야 하는 임대인 입장에서는 전세권 설정이 발목을 잡는 일이 될 수 있습니다. 전세 보증금을 반환해주는 것은 당연한 일이지만 당장 대출도 힘들고 돈을 구하기 힘들다면 조금 더 시간을 벌려고 할 테니까요.

또는 임차인이 전세권 설정을 요구했을 때 임대인 입장에서는 자신이 돈을 안 줄까 봐 못 믿어서 전세권 설정을 하자는 것이냐고 언짢게 받아들일 수도 있는 노릇입니다.

❷ 비용 소요

행정복지센터에서 간단하게 받을 수 있는 확정일자와 달리 전세권 설정은 보통 법무사를 통해 진행합니다. 법무사 비용은 조금씩 다를 수 있지만, 보통 전세권 설정 비용은 전세 보증금의 0.24%가 적용됩니다. 아래에서 함께 예시를 살펴보겠습니다.

▣ 전세 보증금이 2억 원일 경우

＊등록세 = 2억 원 x 0.2% = 400,000원
＊교육세 = 등록세 x 20% = 80,000원
＊등기 신청 수수료 = 15,000원

총 전세권 설정 비용 = 495,000원

❸ 임차인 직접 수리

만약 사용 중인 부동산에 문제가 생기면 임차인이 수리해야 합니다. 임대인과 얘기해서 서로 부담할 수도 있지만, 민법 제309조에 따르면 전세권 설정 시 일반적인 임차인보다 집 수리에 대한 책임이 강화됩니다.

전세권 등기 절차

전세권 등기를 직접 한다면 약 30만 원 정도 하는 대행비를 절약할 수 있습니다. 아래에서 전세권 등기 절차를 차례대로 살펴보겠습니다.

❶ 시·군·구청 세무과 방문

전세권 등기를 하려면 각 시·군·구청에 방문하여 세무과 취등록세 창구로 갑니다. 창구 직원에게 전세권 설정 등기 및 등록면허세 신고를 하러 왔다고 하면 양식을 줄 것입니다. 신청서 작성 후 제출하면 은행 납부 후 고지서를 발급해주는데, 이 고지서를 들고 구청 내 은행에서 납부하면 됩니다.

❷ 신청 수수료 납부

이제 관할 등기소에 방문해서 구내 은행에 들어갑니다. 은행에는 등기 신청 수수료를 납부하는 용지가 비치되어 있는데, 여기에 아래의 내용을 기재하면 됩니다.

등기소명
금액, 숫자금액
납부 의무자 (임차인 정보)
등기 유형 (전세권 설정)

이후 등기 신청 수수료의 현금 영수증을 은행 직원에게 내면 됩니다. 아까 납부한 등록 면허세 고지서와 등기 신청 수수료 현금 영수증은 전세권 설정 등기 신청서 뒷면에 붙이면 됩니다.

❸ 등기소 방문

이제 필요 서류를 등기소에 제출하면 됩니다. 등기사건부 담당 직원에게 서류를 제출하면 누락 서류가 없는지 확인하며, 이에 필요한 서류는 아래와 같습니다.

전세권 설정 등기 신청서
임대인 위임장
임대인 인감증명서
임차인 주민등록등(초)본
전세권 설정 계약서

지금까지 전세권 설정이란 뜻과 전세권 등기 방법 등을 알아봤습니다.

전세권 설정이란 등기부에 기재되는 권리이므로 확정일자와 마찬가지로 세입자의 우선변제권을 보존하는 효력이 있습니다. 확정일자와 효력은 비슷하지만 비용이 더 소요되는만큼 뚜렷한 장점도 있습니다. 확정일자만 받으면 전세 보증금을 반환 받지 못할 때 따로 임대인에게 임차보증금 반환청구 소송을 제기하고 승소해야 강제 집행을 할 수 있는데, 전세권 설정 등기를 받으면 판결 절차 없어도 직접 경매 신청이 가능하답니다.

다음엔 더 유익한 글로 돌아오겠습니다 🙂

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